Mehmet Meriç İnşaat tam 26 yıldır inşaat sektöründe 50'den fazla konut, villa ve işyeri projelerini sıkıntısız bitirmiş ve müşteri memnuniyetini ön planda tutmuştur. Sizde binanızın riskli olduğunu düşünüyorsanız ve binanızı kat karşılığı veya kendi adınıza yaptırmak istiyorsanız, müteahhit firma olarak yanınızda olmak isteriz. 

1)Hangi Binalar Kentsel Dönüşüm'e Girer?

Ülke genelinde bütün binalar 6306 sayılı Kanun kapsamındadır. Binanın bulunduğu yere, yaşına, deprem bölgesine bakılmaksızın, “riskli” olarak tespit edilen bütün binalar Kanun hükümlerinden faydalanacaktır.

2)Riskli Bina Nasıl Tespit Edilir ?

Riskli binaların tespiti, maliklerin tapu ve kimlik fotokopisi ile yapacakları müracaat üzerine, Bakanlığımızca lisans verilen ve listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesi ile kentseldonusum.csb.gov.tr adresinde güncel olarak yayımlanan kurum veya kuruluşlarca yapılacaktır.

3)Risk Tespiti Yapmak Zorunlu Mudur?

Kanunda risk tespiti yaptırılması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, ülkemizde pek çok binanın; mühendislik hizmeti almadan yapıldığı, malzeme ve işçilik açısından teknik gerekliliklere uygun olmadığı, özellikle beton kalitesinin çok düşük olduğu ve deprem açısından risk taşıdığı belirlenmiştir. Bu yüzden, konutunda güven ve huzur içerisinde yaşamak isteyen, oturduğu binanın riskli olabileceğinden şüphelenen her vatandaşın risk tespiti yaptırması uygun olacaktır.

4) Binanın Risk Tespiti Yapılabilmesi İçin Kaç Kişinin Onayı Gerekir?

Binanın risk tespitini yaptırmak için maliklerin 2/3 çoğunluğu ile karar alınmasına gerek yoktur. Risk tespiti için maliklerden birinin müracaatı yeterlidir.

5) Risk Tespiti Yaptırmak İsteyen Bir Malike Diğer Maliklerin Engel Olması Durumunda Ne Yapılacak?

Riskli binaların tespitini, tahliyesini ve yıktırılmasını engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet Başsavcılığı’na suç duyurusunda bulunulacaktır.

6) Riskli Yapının Tespit Masraflarını ve Yıkım Masraflarını Kim Ödeyecek?

Riskli yapı tespitleri ve yıkım işlerinin masraflarını müteahhit ile yapılan sözleşmeye göre malikler veya müteahhit karşılayacaktır. Riskli yapı tespiti ile yıktırma işlemlerinin Bakanlık veya İdare tarafından yapılması hâlinde, tespit işleminin masrafı ile yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu müdürlüğünce, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunulacaktır.

7) Risk Tespitinin Maliyeti Ne Kadardır?

Bakanlığa göre;

500 m2’ye kadar - 2.25 TL

500 ile 1.000 m2 arası 1.125,00 TL 1,75 TL

1.000 m2’den büyük 2.000,00 TL 1,00 TL

Örnek 1: 400 m2 bir bina için: 400x2.25=900,00 TL

Örnek 2: 750 m2 bir bina için: 1.125,00 + (750-500) x 1.75= 1.562,50 TL

Örnek 3: 1.500 m2 bir bina için: 2.000,00+ (1500-1000) x 1,00=2.500,00 TL

8) Riskli Bina Tespitine İtiraz Edilebilir Mi?

Riskli olarak tespit edilen binalar tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. Malikler, tapu müdürlüğünce yapılacak tebligattan itibaren 15 gün içinde,    Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz edebilirler.

9) Riskli Yapılarda Elektrik, Su ve Doğal Gaz Kesilmesi Vatandaşı Mağdur Etmeyecek Mi?

Kanuna göre, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulabilecektir. Burada amaç, vatandaşı mağdur etmek değil, tam aksine can güvenliği bakımından, vatandaşın riskli olan bir binada oturmasına engel olmaktır. Yani, vatandaşın hayat hakkının gözetilmesi söz konusudur.

10) Kentsel Dönüşüm Başvurusu İçin İstenilen Evraklar Nelerdir?

Kentsel dönüşüm başvurusu için gerekli belgeler şunlardır;

• Islak İmzalı Başvuru dilekçesi
• Nüfus cüzdanı fotokopisi
• Riskli yapı tespit raporu (Bakanlıkça yetkili şirketlerden alınmış olmalıdır.)
• Tapu fotokopisi ve taşınmaza ait güncel tapu kaydı
• Riskli yapı tespit raporunda belirlenen adres ile uyumlu olacak şekilde malik adına kayıtlı, A.R.A.A.D.net istemi üzerinden riskli yapı için yapı kimlik numarası alındığı tarihten önceki son üç aydan veya sonraki üç aydan herhangi birine ait elektrik, su, doğalgaz, sabit hatlı olmak şartıyla telefon/ internet hizmetleri ile ilgili herhangi bir fatura,
• Malikin riskli olarak tespit edilen yapıda yapı kimlik numarası alındığı tarihte ikamet ettiğine ve riskli olarak tespit edilen yapıyı tahliye ettiğine dair eski ve yeni adresini gösteren il- ilçe nüfus ve vatandaşlık müdürlüğünden alınacak imzalı ve mühürlü adres bilgileri raporu,
• Yapının yıkıldığına dair form (ıslak imzalı ve mühürlü),
• Hak sahibine/vekiline ait vadesiz Türk Lirası, T.C. Ziraat Bankası hesap cüzdanı fotokopisi

Yıkım Süreci

11) Riskli Binanın Yıktırılması Süreci Nasıl İşleyecek?

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

12) Riskli Binanın Yıktırılması İçin Maliklerce Bir Karar Alınması Gerekir Mi?

Riskli olarak tespit edilen ve itiraz süreci sonunda riskli olduğu kesinleşen binaların yıktırılması Kanunun emredici hükmüdür. Yıkım konusunda maliklerce herhangi bir karar alınmasına veya anlaşma sağlanmasına gerek yoktur.

13) Riskli Binayı Tahliye Etmeyen Malikler Veya Kiracılar Hakkında Ne Yapılabilir?

Riskli binanın yıktırılması için maliklere verilen süreler içerisinde riskli binayı tahliye etmeyen malik veya kiracılar ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne bildirilir.

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

14) Riskli Bina Üzerinde İpotek Var İse Bina Yıktırılmabilir Mi Ve İpoteğin Durumu Ne Olur?

Kanun’a göre, riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (meselâ ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

Anlaşma Süreci

15) Riskli Binanın Yıkılmasından Sonra Malikler Nasıl Anlaşacak?

Riskli binanın yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esas olacak ve yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilecektir.

16) Kanunda Geçen 2/3 Çoğunluk Maliklerin Sayısının 2/3 Çoğunluğu Mudur?

Kanunun geçen 2/3 çoğunluk, malik sayısının 2/3 çoğunluğu değil, sahip olunan hisseler oranında maliklerin 2/3 çoğunluğudur.

17) 2/3'Lik Çoğunluk İle Alınan Karara Katılmayanların Hisseleri Ne Olacak?

2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.

18) Yapılacak Uygulamalar Konusunda 2/3'Lik Çoğunluk Sağlanamaz İse Ne Olacak?

Maliklere yapılacak tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir.

Mali Haklar

19) Kanun Kapsamında Yapılacak Yardım ve Destekler Nelerdir?

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında veya riskli binalarda yaşayan vatandaşlarımıza talepleri doğrultusunda 18 aya kadar kira yardımı yapılacak ya da bankalardan kullanılacak kredilerde faiz desteği sağlanacaktır.

Ayrıca, Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden ve banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacaktır ama yapılacak arsa da otopark yapılamıyorsa otopark harcı alınacaktır.

20) Kira veya Faiz Desteğinden Kimler Faydalanabilir?

Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan binaların; malikleri, kiracıları ve sınırlı ayni hak sahibi olarak bu binaları kullananlar Kanun kapsamında yapılacak yardım ve desteklerden faydalanabilir.

21) Kira veya Faiz Desteğinden Faydalanmanın Şartı Nedir?

Kanunda belirtilen yardım ve desteklerden faydalanabilmenin şartı riskli binanın anlaşma ile tahliye edilmesidir.

22) Kira veya Faiz Desteği Almak İçin Maliklerin 2/3 Çoğunluk İle Anlaşması Şart Mıdır?

Kira yardımı almak veya faiz desteğinden yararlanmak için maliklerin kendi aralarında anlaşma yapması şartı bulunmamaktadır.

23) Malikler Kira Yardımı İçin Hangi Evraklarla Nereye Başvuracak?

Riskli binadaki malikler;

• Bağımsız bölümü gösterir tapu belgesi,
• Arsa paylı tapular için, nüfus müdürlüğünden alınan adrese dayalı nüfus kayıt örneği veya üzerine kayıtlı olan son üç aya ait elektrik, su, doğalgaz veya telefon faturalarından birisi,
• Nüfus cüzdanı fotokopisi,
• Riskli bina tespit raporu inceleme formu,
• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalınüfus kayıt örneği,

ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuracaktır.

24) Kiracılar Kanun Hükümlerinden Faydalanabilecek Mi?

Kanun kapsamında kiracılara taşınma masrafları dikkate alınarak bir defaya mahsus olmak üzere kira yardımı yapılabilir.

Kiracıların konut satın almak istemeleri halinde Bakanlık ile protokol imzalayan bankalardan alınacak kredilere faiz desteği verilebilecektir.

25) Kiracı veya Sınırlı Ayni Hak Sahipleri Kira Yardımı İçin Hangi Evraklarla Nereye Başvuracak?

Riskli binada kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler;

• Nüfus cüzdanı fotokopisi,
• Kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi üzerine kayıtlı su, elektrik, telefon, doğalgaz faturalardan birisi veya riskli binada oturduğunu gösteren nüfus müdürlüğünden alınmış adrese dayalı nüfus kayıt örneği,
• Konutun tahliye edildiğine dair yeni adresini gösterir adrese dayalı nüfus kayıt örneği,

ile Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne başvuracaktır.

26) Malikler İçin Kaç Ay ve Ne Kadar Kira Yardımı Yapılacak?

Kira yardımı 15 Eylül itibariyle 1500 liraya çıkarılmış olup 22 ay boyunca yardım yapılmaktadır.

27) 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Kullandırılacak Krediler Sadece Bankalardan Mı Temin Edilir ? Katılım Bankalarından da Fon Kullanılabilir Mi?

6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere sağlanacak faiz desteğine ilişkin;

Kararda geçen “Banka” ifadesi Bakanlık ile protokol imzalaması kaydıyla kredi sağlayacak mevduat ve katılım bankalarını,

“Faiz” ibareleri de katılım bankaları tarafından 6306 sayılı Kanun kapsamında sağlanacak fonlar için kâr payını ifade eder.

28) Kanun Kapsamında Hangi Bankalardan Kredi Alınabilir?

Kanun kapsamında protokol yapılmış bankaların listesi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın resmi internet sitesinde ve kentseldonusum.csb.gov.tr adresinde yayınlanmaktadır.

29) Riskli Binadaki Malikler Aynı Bankadan Kredi Kullanmak Zorunda Mı?

Riskli binadaki maliklerin hepsinin aynı bankadan kredi kullanma zorunluluğu bulunmamaktadır. Malikler kredi için Bakanlığımız ile protokol imzalayan bankalardan istediklerine başvurabilirler. Ancak, malikler münferit olarak konut edinmek yerine, birlikte yeni bir bina yaptırmak istiyorlar ise aynı bankadan kredi kullanmaları gerekecektir.

30) Faiz Desteği Kredi Bitimine Kadar Devam Edecek Mi?

Faiz desteği, kredi süresince devam edecektir. Ancak, hak sahipleri tarafından geri ödemesi yapılmayan krediler için faiz desteği ödemeleri durdurulacaktır.

31) Konut İçin Bankalardan Ne Kadar ve Kaç Yıl Vadeli Kredi Kullanılabilir ?

Kentsel dönüşüm kredi için limit 600 bin TL'dir. Eğer birden fazla konut ya da iş yeriniz varsa bu miktar daha fazlaya da çıkabilmektedir. Vade süreleri konut ve iş yerlerine göre değişir. Kredi geri ödemeleri, 2 yıl anapara geri ödemesiz ve 10 yıl vadeli olarak gerçekleşecektir.

Riskli Alanlar

31) Riskli Alanlar Nasıl Belirlenir ?

Riskli alanlar, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan alanlardır.

Riskli alanlar Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenir.

Bakanlar Kurulu Kararı alınabilmesi için hazırlanacak teknik raporun Bakanlığımızca uygun görülmesi ve Başbakanlık Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşünün alınması gerekmektedir.

32) Riskli Alanlardaki Konutları Yıkılanlar Başka Yerlere Mi Nakledilecek?

Kanun kapsamında yapılacak dönüşümde öncelikli hedef “yerinde dönüşüm”ü sağlamaktır. Ancak, teknik zorunluluklardan dolayı yerinde dönüşüm mümkün olmaz ise rezerv yapı alanları değerlendirilecektir.

33) Riskli Alan İçerisinde Kalan Binalar 60 Gün İçerisinde Yıkılacak Mı?

Riskli alan ilanından sonra öncelikle alanın mevcut durumu tespit edilecek, hak sahiplikleri belirlenecek, hak sahipleri ile anlaşma yoluna gidilecek ve tahliye ve yıkım işlemleri bu süreçlerden sonra başlayacaktır.

34) Riskli Alanda Kira Yardımı İçin Nereye Başvurulacak?

Riskli alandaki malikler, kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri kira yardımı için, riskli alan için Bakanlığa veya yetkilendirilen İdareye başvuru yapacaktır. Bu alanlarda yapılacak kira yardımı bedeli proje bazında belirlenecektir.

35) Riskli Alanda Vatandaş Kendisi Veya Müteahhit Aracılığı İle Konutunu Yapmak İsterse Yine Harçlardan Muaf Olacak Mı?

Riskli alanlarda, Bakanlık, İdare veya TOKİ’nce değil de, vatandaşlarca veya müteahhitlerce uygulamada bulunulması halinde, bu alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ve yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınacaktır.